Как купить квартиру на вторичном рынке и не попасть на мошенников?!

Покупка квартиры - это всегда риск для покупателя. Покупатель может остаться и без денег и без права собственности на квартиру. А возможно окажется, что в приобретенной квартире, с вами будет проживать кто-то, кто имеет бессрочное право пользования этим имуществом. К сожалению, такое бывает не так уж редко. 

Беспечность и невнимательность может привести к весьма трагичным последствиям.

Рассмотрим, какие документы необходимо проверить, при покупке квартиры на вторичном рынке.

Для начала проверьте у собственника квартиры правоустанавливающие документы: договор купли-продажи, договор дарения, завещание и свидетельство о праве собственности. Снимите копии с этих документов (они вам пригодятся). Не забудьте посмотреть у продавца паспорт. Убедитесь, что это действительно паспорт продавца. В паспорте обратите внимание, состоит ли продавец в браке и когда он был зарегистрирован. Если продавец на момент регистрации права собственности на квартиру состоял в браке, то необходимо чтобы имелось нотариально заверенное согласие супруга (супруги) на продажу квартиры. 

Если в квартире прописаны несовершеннолетние дети (дети не собственники, только прописаны). Будьте внимательны! В таком случае согласие органов опеки на продажу квартиры не требуется, но есть другая проблема. В паспортном столе ребенка выписать "в никуда" не имеют права. В связи с действием статьи 20 ГК РФ местом жительства детей младше 14 лет считается место жительства их родителей, место жительства других родственников не подойдет. Это значит, что до подписания договора купли-продажи на квартиру хотя бы один из родителей должен быть прописан где-то, где в дальнейшем будет прописан ребенок.

Таким образом, из документов у вас на руках уже имеется:

• договор купли-продажи
• свидетельство о праве собственности
• нотариально заверенное согласие супруга/супруги на продажу квартиры

Еще было бы очень хорошо, если продавец предоставил вам справки из психоневрологического и наркологического диспансера, что он не стоит у них на учете.

Бывают ситуации, когда возраст, физическое или психическое состояние продавца могут вызывать сомнения в том, что он понимает значение своих действий. А это основание для признания судом сделки недействительной. И это, к сожалению, бывает. При наличие таких сомнений можно попросить продавца пройти психиатрическое освидетельствование, или вообще отказаться от покупки такой квартиры.

Затем сами закажите выписку из ЕГРП о зарегистрированных правах на объект недвижимости, содержащей общедоступные сведения. Это можно сделать не выходя из дома, на сайте Росреестра, выбрав электронные сервисы - получение сведений из ЕГРП. Когда вы получите выписку и убедитесь, что право собственности на квартиру зарегистрировано, не обременено, не оспаривается в суде, можно переходить к следующему этапу.

Вместе с собственником обратитесь в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии и закажите: 

• выписку из ЕГРП о переходе прав на объект недвижимого имущества 
• справку о содержании правоустанавливающих документов

Эту выписку запросить сами вы не сможете, ее может запросить только собственник или, человек, которому собственник предоставит доверенность. Из этих документов вы увидите всех собственников интересующей вас квартиры. Было бы хорошо еще получить копии правоустанавливающих документов. Стоит насторожиться, если переходы прав собственности были частыми!

Затем, вместе с продавцом обратитесь за архивной выпиской из домовой книги, которую можно получить в паспортном столе ЖКХ, ТСЖ... Эта выписка содержит сведения о тех, кто был зарегистрирован в квартире. Она поможет выяснить имеет ли кто-либо право бессрочного пользования этой квартирой.

Существует заблуждение, что если на момент покупки квартиры в ней никто не прописан, то все у вас будет хорошо и замечательно. Это не так. У продавца может быть родственник - брат, сват, зять..., который отбывает наказание лет 10 - 20 и после освобождения он будет претендовать на свою долю в квартире. Или в квартире кто-то имеет право бессрочного пользования.

Право бессрочного пользования квартирой имеет гражданин который: 

• отказался от приватизации, дав согласие на приватизацию другому лицу, 
• не принимал участие в приватизации находясь в местах лишения свободы

Изучите полученные документы - выписку из ЕГРП о переходе прав на объект недвижимого имущества, справку о содержании правоустанавливающих документов и выписку из домовой книги.

В идеале должно получиться так:

• в квартире (с момента как дом был сдан) прописана семья (мама, папа, дочь, сын);
• они все участвовали в приватизации и каждый получил по 1/4 доли;
• дети выросли, стали совершеннолетними;
• все собственники продают эту квартиру. И вы будете вторым ее собственником, до вас она была в собственности только у этой семьи.

Или как то наподобие этого. Это, можно сказать, юридически чистая квартира. Такие варианты бывают редко, но бывают.
 
Если что-то в документах, с момента регистрации первой сделки, у вас вызовет подозрение, то обратитесь к юристу за консультацией. Здесь лучше перестраховаться. Среди моих знакомых, уже два случая когда потеряли и деньги и имущество.

Уделите особое внимание вопросу приватизации квартиры, потому что члены семьи, которые имели право на приватизацию, но отказались от нее, имеют право пользования жилым помещением и это право бессрочно! Гражданские суды по таким вопросам длятся очень долго.

Это то что касается вопроса собственности. В дополнение к этим документам нужно запросить справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам. 

Обобщаю сказанное. Из документов, при покупке квартиры на вторичном рынке, вам желательно изучить:

• документ основание права собственности на квартиру (договор купли-продажи...)
• свидетельство о праве собственности на квартиру
• паспорт собственника
• согласие супруга или супруги на продажу квартиры
• выписку из ЕГРП о зарегистрированных правах на объект недвижимости, содержащей общедоступные сведения
• выписку из ЕГРП о переходе прав на объект недвижимого имущества
• справку о содержании правоустанавливающих документов
• выписку из домовой книги
• справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам

Не советую вносить задаток за квартиру если вы не изучили эти документы и не убедились в юридической чистоте сделки. Задаток вам вернуть будет не просто. Хотя, если квартира продается через риелторов, то, вероятно, что последние будут на этом настаивать и убеждать вас сделать это. 

Вся ответственность за совершаемую вами сделку по покупке квартиры будет лежать только на вас. И если впоследствии на купленную квартиру будут претендовать другие лица, то привлечь к ответственности риелтора у вас не получится. Риэлтор не обязан отвечать за добросовестность продавца. 

С 2002 года в России риэлторским агентствам не обязательно получать лицензию на свою деятельность. С этих пор единственным документом, который регулирует их отношения с клиентами - это договор, заключенный между агентством и клиентом. Это может быть договор комиссии, договор возмездного оказания услуг. Все они имеют место и абсолютно законны. В случае судебных тяжб между риэлторским агентством и клиентом, максимум, что вы сможете получить - это сумму комиссионного вознаграждения, уплаченного агентству.

Убедиться на 100% в юридической чистоте объекта недвижимости практически невозможно. Вы должны осознавать, что сделка может быть оспорена в суде. Если вы не юрист и не имели опыта в покупке недвижимости, то лучше воспользуйтесь услугами профессионального юриста!

Автор: Гринева Юлия Владимировна
В избранном у пользователей: Роман Гринев Администратор